Sentencia de Contrato de Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 02 de marzo de 2010.
199° y 150°

EXPEDIENTE: N° 2465
PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano JUAN JOSE CAMACHO KAIRUZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.066.971, de este domicilio. Actuando en nombre y representación de la ciudadana BERTA SUAREZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 227.560, de este domicilio; poder debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 12 de junio del año 2.008, anotado bajo el Nº 79, Tomo 128.

ABOGADO ASISTENTE: GAUDYS GONZALEZ, inscrita bajo el Nº 28.213.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-6.231.943.
MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA:
Interlocutoria con fuerza de definitiva.

Por recibida la anterior demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedentes de la distribución realizada en el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18/02/2.010; presentada por el Ciudadano JUAN JOSE CAMACHO KAIRUZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.066.971, de este domicilio. Actuando en nombre y representación de la ciudadana BERTA SUAREZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 227.560, de este domicilio; poder debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 12 de junio del año 2.008, anotado bajo el Nº 79, Tomo 128, asistido por la Abogada en ejercicio GAUDYS GONZALEZ, inscrita bajo el Nº 28.213; mediante la cual demanda a al ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-6.231.943, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, el Tribunal ordena darle entrada, hacerse las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda observa:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y al contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, en copia simple marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Barinas, estado Barinas, en fecha 13/02/2002, insertado bajo el Nº 66, Tomo 12 de los libros respectivos, se desprende que, el poderdante de la parte actora, ciudadano Juan José Camacho Kairuz, antes identificado, en su carácter de arrendador de un inmueble (casa de habitación) ubicada en la Avenida Montilla, Nº 4-41, Municipio y estado Barinas, el cual dio en arrendamiento bajo contrato escrito a tiempo determinado al ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-6.231.943; según el demandante se encuentra habitada por el ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, up supra identificado, contra quien intenta acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y por consiguiente la desocupación del inmueble.

Ahora bien, la pretensión ejercida es de resolución de contrato de arrendamiento, por ello, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a verificar sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado; Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas, si han sido convenidas, que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado.
Señalado lo anterior, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula segunda, señala: “El plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses, computable a partir de la primera autenticación del documento”.
En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, como en el caso de marras, que las partes contratantes convienen que a plazo fijo de seis meses, computables a partir de la primera autenticación del documento en cuestión, como fue convenido, desde el 13/02/2002 hasta el 13/08/2002; por lo consiguiente, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejados pacíficamente en posesión del inmueble, una vez concluido dicho contrato.
Por otra parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”

Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Publico Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…” (Subrayado y negritas del Tribunal)
También, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Igualmente, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
Pues, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de esta Juzgadora, admitir la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, Así se decide.-
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano JUAN JOSE CAMACHO KAIRUZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.066.971, de este domicilio. Actuando en nombre y representación de la ciudadana BERTA SUAREZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 227.560, de este domicilio; poder debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 12 de junio del año 2.008, anotado bajo el Nº 79, Tomo 128, contra el ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-6.231.943; por ser el contrato de arrendamiento objeto de la acción a tiempo indeterminado, y por lo tanto, contraria a ley y al orden público. Así se decide.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los dos (02) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010).
La Jueza Temporal

LESBIA FERRER CAYAMA El Secretario

JOSE ROMAN

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario

JOSE ROMAN

EXP. 2465
LFC/JSR/Andreina