CONTRATO DE COMPRA VENTA

07.05.2013 23:53

 

Compra y Venta

En sentido general, la Venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga atransferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

El Código Civil Venezolano en su artículo 1.474 señala que La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Historia del Contrato de Compra y Venta
 

El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el mas importante de los contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la circulación.

A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permitió la desaparición del trueque.

Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.

1.- La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bienmateria de contrato y un pedaso de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisición.

2.- La In Jure Cessio.- también era un acto formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello.

3.- La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía accipiens.

En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una "obligación de transferir", pero de ninguna manera determinaba "transferencia".

Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta, se confería al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino también se transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compra venta se consolido a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés, quienes propugnaron "la unidad del contrato" aduciendo que la propiedad se transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la cosas y el precio.

El Código Civil de 1984, adopta una posición mixta por que oscila entre la consensualidad y la tradición o entrega según se refiera a la compra venta de bienes mubles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta de bienes muebles), la transferencia se efectúa por tradición a su acreedor. En el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con lo previsto en su numeral 949º "la sola obligación de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario de el, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario".

 

Sujetos en el Contrato de Compra y Venta

1.- Vendedor: el que vende traspasar a otro por el precio convenido la propiedad de lo que uno posee.

Obligaciones del Vendedor:

a.- Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

b.- Entregar el bien y sus accesorios en el estado en que se encuentra en el momento de celebrarse el contrato.

c.- Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o el uso del bien vendido, salvo pacto distinto.

d.- Entregar el bien inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora que resulte de su naturaleza o de acuerdo distinto.

e.- Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el momento de celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto, el cuyo caso la entrega se efectuara en el domicilio del vendedor.

f.- Responder por los frutos del bien en caso de ser culpable de la demora de su entrega, caso contrario solo corresponde responder por los frutos solo en caso de haberlos percibido.

g.- Reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado indemnizarle los daños y perjuicios cuando se resuelva la compra venta por falta de entrega.

h.- Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba pagarse a plazos y el vendedor demore la entrega del bien estos se prorroga por el tiempo de la demora.

2.- Comprador:

Obligaciones del Comprador:

a.- Pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados.

b.- Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del contrato cuando se resolvió el contrato por incumplimiento de pago del saldo.

c.- Cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del precio.

d.- Pagar inmediatamente el saldo deudor dándose x vencidas las cuotas que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o no.

e.- Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el contrato la improcedencia de la acción resolutoria.

f.- devolver lo recibido del comprador y pagar una compensación equitativa por el uso del bien e indemnizar los daños y perjuicio. En el caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador.

g.- Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que señalen los usos, sino hubiera un plazo convenido o de usos diversos, el comprador deberá recibir el bien al momento de celebrar el contrato.

Clasificación de los Contratos de Compra y Venta

·         Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

·         Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.

·         Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

·         Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.

·         Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

 

 

Características del Contrato de Compra y Venta

1.- Es principal; por que no depende de otros contratos.

2.- Es obligatorio entre las partes; porque el vendedor se obliga a que la prestación de ella, comprador por consiguiente la traslación de dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato.

3.- Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar el precio en dinero).

4.- Es indispensable la traditio, por que existe un incremento en el patrimonio de una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra parte (comprador).

5.- Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del contrato previamente los beneficios del contrato y salvo excepciones no están sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.

6.- Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble, se utiliza necesariamente la escritura publica por que solo a través de ella, se inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con ello su titulación.

 

OBJETO DE LA PRESTACION

El objeto de la prestación esta representado por cosas o bienes corporales; sin embargo también pueden estar representados por bienes incorporales, dentro de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y universales.

LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS CONTRATANTES

Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para celebrar actos jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrán celebrar una Compra-Venta.

En este sentido, están impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta las siguientes personas:

1.      Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que tienen bajo su tutela.

2.      Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese autorización judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.

3.      Todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el 1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar, asegurándote que no repitas las dos anteriores)

Por consiguiente, una persona puede hacer todo aquello que la ley no le prohíba expresamente, siendo esto así se puede entender que la capacidad de goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la excepción a dicha regla.

 

PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO.

En los Contratos de Compra-Venta, el perfeccionamiento del acto jurídico que generan, se perfecciona con el acuerdo de las partes respecto a los elementos esenciales del Contrato, los cuales son el bien y el precio.

El precio: puede ser entendido como todo medio que sirva representativamente como contraprestación a la obligación de transferir el dominio del bien objeto del Contrato.

La determinación del precio no puede de ningún modo ser establecida en forma unilateral, pues de este modo no existiría un concierto de voluntades, mas por el contrario, una de las partes quedaría supeditada al capricho de la contraparte.

 

Modalidades del Contrató de Compra y Venta

Venta de Muebles e Inmuebles.

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hacea principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situacionesconflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varioscasos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de laobligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebracióndel contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:

a)Peso, Cuenta y Medida.

b)Alzada o en Globo.

c)A Prueba.

d)Ensayo Previo.

e)Venta Futura.

f)Venta Aleatoria.

Inmuebles:

a)Venta por Cabida y en Globo.

b)Venta "De Visu"

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El riesgo por las cosas cuyo aporte consiste en el goce

El Artículo 1660 del Código Civil dice: “si las cosas cuyo solo goce ha sido puesto en la sociedad, consisten en cuerpos ciertos y determinados, que no se consumen por el uso, quedan a riesgo del socio que sea  su propietario”. El socio, en este caso, no aporta una serie de prestaciones sucesivas y, en consecuencia asume la obligación continua de hacer gozar a la sociedad durante todo el tiempo de su duración o por el tiempo convenido de la cosa aportada. Si la cosa así aportada perece después de la constitución de la sociedad, el socio se encuentra imposibilitado de cumplir con su aporte y procedería la disolución de la sociedad en virtud de lo dispuesto en la primera parte del Art.1675 del Código Civil.

Si las cosas cuyo solo goce a sido puesto en la sociedad son las que se consumen por el uso, si se deterioran guardándolas, si se han destinado a la venta, o si se han puesto en sociedad con estimación constante de inventario, quedan a riesgo de la sociedad. En estos casos el aporte consiste en un cuasi-usufructo a favor de la sociedad, y esta, en su condición de cuasi-usufructuaria, se hace propietaria de los bienes cuyo solo goce ha sido aportado, por lo cual se justifica que los riesgos queden a su cargo.

 

     Cuando el aporte del uso no confiere ningún derecho real sobre la cosa aportada, sino que consiste en el simple goce de la misma se considera como mueble y la sociedad tiene un derecho personal contra el asociado; y aún cuando el goce de la cosa aportada fuere sobre un inmueble, será siempre considerado como mueble, porque dicho goce no da sino un derecho a los frutos.

Obligaciones relativas a las pérdidas y ganancias. 

Organizada la sociedad por los diversos aportes de los miembros que la componen, debe ser explotada para un fin económico común. Es menester que el fin que se propone la sociedad sea un fin común, es decir, en provecho de todos los asociados y de cada uno de ellos simultáneamente. Ese fin debe tratar de proporcionar ventajas, no simplemente morales, sino pecuniarias, pues es de esencia del contrato de sociedad que el fin perseguido sea un fin económico.

En la distribución de beneficios no es necesario que todos los asociados tengan una parte igual, la parte de uno puede ser mayor que la de otro, habida consideración al valor de sus respectivos aportes, pero sí es menester que todos participen en cierta proporción de los beneficios, de tal manera que sería nula la cláusula que aplicase a uno solo de los socios la totalidad de los beneficios, así como también sería igualmente nula la que eximiera de toda parte en las pérdidas.

 

En cuanto a las pérdidas, lo mismo que las ganancias, resultan de la comparación que se hace entre el activo social primitivo, levantado el día de la formación de la sociedad, y el activo tal como resulta del inventario ulterior el día de la liquidación. Habrá beneficios si este inventario arroja un excedente, y pérdidas si establece una disminución de valores activos, deducción hecha del pasivo. La cifra real de las pérdidas o de las ganancias es aquella que da el resultado final de todas las operaciones consumadas por la sociedad durante su existencia más o menos prolongada, y no las que resulten del  examen de las operaciones tomadas aisladamente, pues hay que hacer en el conjunto de las operaciones, la compensación entre las pérdidas y los beneficios parciales.

Obligaciones relativas a la administración:

Si el contrato social no establece otra cosa, todo los socios tiene la facultad de obrar y firmar por la sociedad (Art. 230 última disposición), y ejercer los actos de administración separadamente (Art. 1.666 C.C). No obstante el contrato puede prever la representación de varios administradores. Si en un contrato se establece que solo una o algunos de los socios estén autorizados para firmar por la sociedad, sólo la firma y los actos de éstos bajo la razón social, obligan a la sociedad. El socio que esté incluido en la razón social, siempre está autorizada para tratar por la compañía y obligarla.

 En los poderes de los socios administradores no tiene efecto respecto a terceros, esto se explica por el hecho de que la sociedad en nombre colectivo los administradores son los mismos socios; una limitación de su poder de representación es algo excepcional y no puede exigirse a los terceros informarse al respecto en el Registro de Comercio. Los derechos de los socios que no son administradores, se determinan por el Art. 1.669. Pueden imponerse de los libros, documentos y correspondencia de la sociedad.

 A revocación del poder de administración está regulado por el C.C. El Art. 1.665 distingue entre el caso de que la facultad de administración había sido otorgada en el contrato social o por acto posterior, distinción no del todo correcta, ya que puede ser que el otorgamiento posterior de la facultad constituya una modificación del contrato social.

Cabe destacar, para formar válidamente una sociedad no basta tener la capacidad para administrar, es necesario tener capacidad para obligarse, en vista de que el socio responde por las deudas de la sociedad.

Se nombra un administrador, determinando sus facultades

Si el administrador es uno solo de los socios, el socio encargado de la administración de la sociedad por una cláusula especial del contrato de sociedad puede ejecutar, no obstante la oposición de los demás socios, todos los actos que dependen de la administración, con tal de que no lo haga con fraude. Esta facultad conferida en el propio contrato social no puede revocarse sin causa legítima mientras exista la sociedad, pero si se ha dado por acto posterior al contrato de sociedad, es revocable como un simple mandato (C.C., art. 1665). Así, si el administrador es extraordinario (nombrado así por el propio contrato de sociedad), la revocación solo procede por causa legítima (fraude, mala administración, etc), mientras que si el administrador es ordinario (nombrado por acto posterior al contrato de sociedad), puede ser revocado libremente, al igual que un mandatario cualquiera. Si en el contrato social nada se estipula, la autoridad judicial es la única competente para apreciar si existe o no una causa legítima para la revocación del administrador extraordinario. Mientras no haya sentencia definitiva, el administrador sigue en ejercicio de sus facultades. La demanda puede ser intentada por cualquier socio aislado.

Se nombra dos más administradores, no se le determinan sus facultades, pero se exige el consentimiento de los demás. 

Si varios socios son los administradores, hay que tener en cuanta dos reglas: cuando dos o más socios han sido encargados de la administración social, sin determinarse sus funciones o sin haberse expresado que no podrían actuar los unos sin el consentimiento de los otros, cada cual puede ejercer todos los actos de administración separadamente (C.C., art. 1666); y por el contrario, “si ha sido convenido que los administradores deben decidir por unanimidad o por mayoría no puede prescindirse de la una ni de la otra, sino en el caso de que se trate de un acto urgente, de cuya omisión pueda resultar un grave e irreparable perjuicio para la sociedad” (C.C., art. 1667)

 

No se estipula el modo de administrar

 

El Artículo 1668 del Código Civil Venezolano hace referencia a las obligaciones relativas a la administración: “A falta de estipulaciones especiales sobre el modo de administración, se observaran las reglas siguientes: 1º. Se presume que los socios se han dado recíprocamente el poder de administrar el uno por el otro. Lo que cada uno hace es válido aun por la parte de sus consocios, sin que haya obtenido consentimiento de ellos salvo a cada uno de éstos el derecho de oponerse a la operación antes de que ésta estéconcluida.2º. Cada socio puede servirse de las cesas pertenecientes a la sociedad, con tal que la, emplee según el destino que les haya fijado el uso, y que no se sirva de ellas contra el interés de la sociedad, o de modo que impida a sus compañeros servirse de ellas, según sus respectivos derechos. 3º. Cada socio tiene derecho de obligar a los demás a contribuir con él a los gastos necesarios para la conservación de las cosas de la sociedad. 4º. Uno de los socios no puede hacer innovaciones sobre las cosas de la sociedad, aunque las crea ventajosas a ésta, si los demás socios no consienten en ello”.

 

Obligaciones de los socios para con los terceros.

 

El artículo 1671 CC. Establece que los socios singulares son co–deudores de las obligaciones sociales, ya que si la Ley no los considerara como tales, resultaría inútil señalar la forma en la cual “no quedan obligados“; esto es, resultaría sin sentido la disposición que señala que los socios singulares no pueden ser constreñidos al pago de la totalidad de la deuda social. La afirmación anterior implica que los socios singulares responden (de alguna forma) por las obligaciones sociales. No nos dice el artículo 1.671 (tampoco el 1.672), si tal responsabilidad de los socios singulares es directa o subsidiaria. Por lo demás, la disposición aparece como paralela al contenido del artículo 107 CCo que establece una presunción de la solidaridad de los codeudores en materia mercantil. Finalmente, parecería posible afirmar que la disposición en comento resulta redundante habida cuenta de la existencia de la previsión contenida en el artículo 1.223 CC que establece, en materia civil, la necesidad de un pacto expreso entre los codeudores, o una expresa disposición de la Ley, para que exista entre ellos responsabilidad solidaria.

La segunda disposición del artículo 1.671 CC establece que con respecto a las obligaciones de la sociedad, un socio no puede obligar a los demás si éstos no le han concedido poder para ello. La disposición tiene el sentido de aclarar, a los efectos del artículo 1.685 CC, que el hecho de formar parte de una sociedad civil no constituye un conferimiento de mandato tácito.21 Además de lo expuesto, esta segunda disposición hace alusión implícita a una obligación de los socios singulares por las obligaciones de la sociedad.

Esta disposición es coherente con el hecho de que la sociedad no tenga personalidad jurídica: los socios singulares quedan obligados personalmente, pero no todos, sino sólo aquellos que han contratado con el acreedor de la obligación y, conforme a los principios de la representación voluntaria, nadie puede obligar a otro sin mandato tácito o expreso. La fórmula en el sentido de que la responsabilidad personal de los socios singulares funciona únicamente cuando han actuado con relación a la obligación de que se trate, aparece ratificada en general para las sociedades por el artículo 139 CPC.

Por su parte, el artículo 1672 del CC. La segunda norma legal objeto de análisis establece la alícuota de responsabilidad de los socios singulares de la sociedad civil por las deudas sociales; alícuota que la norma establece en una parte viril, esto es, en una parte igual para cada socio independiente del porcentaje de su contribución al patrimonio de la sociedad, e independiente de lo que hubieren acordado entre ellos en torno a participación de los socios en los beneficios o las pérdidas. En esta sede, las limitaciones que se hubieren estipulado en relación con dicha materia tendrán tan sólo efectos internos, es decir, tendrán únicamente validez entre los socios y por lo tanto no serán oponibles a los terceros. Los acreedores de la sociedad podrán reclamar a cada uno de los socios su parte viril de la acreencia, lo cual significa que la deuda social se dividirá a tales efectos en tantas porciones iguales como socios tenga la sociedad.

La norma establece una excepción a la regla general: en el contrato celebrado con el tercero es posible establecer que él o los socios que tengan una participación menor en la sociedad, respondan ante ese acreedor en particular en una forma distinta.

 

Extinción de la Sociedad

Hemos de partir de que la sociedad no se extingue en un solo acto por lo que a pesar de la referencia expresa del código civil de "modos de extinguirse la sociedad" la misma no se extingue hasta el momento en que se terminan las operaciones de liquidación con la distribución del remanente entre los socios.

 

De conformidad al artículo 1673 Cc. la sociedad se extingue:

·         Cuando expira el término por que fue constituida.

·         Cuando se pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto.

·         Por muerte de cualquiera de los socios, es causa subjetivas de disolución de la sociedad que parten del carácter intuitu personae de la misma, sin emargo se puede continuar la sociedad con los herederos o solo entre los socios sobrevivientes (art. 1676 C.C)

·         Por la voluntad de cualquiera de los socios, no aplica sino a la sociedades cuya duración es ilimitada. (Art. 1677 C.C.)

 

Asimismo la sociedad se extingue:

 

Por pérdida de la cosa que se hubiera de entregar.

 

Cuando la cosa específica, que un socio había prometido aportar a la sociedad, perece antes de efectuada la entrega, su pérdida produce la disolución de la sociedad.

 

También se disuelve la sociedad en todo caso por la pérdida de la cosa, cuando, reservándose su propiedad el socio que la aporta, sólo ha transferido a la sociedad el uso o goce de la misma.

 

Pero no se disuelve la sociedad por la pérdida de la cosa cuando ésta ocurre después que la sociedad ha adquirido la propiedad de ella.

 

http://es.scribd.com/doc/30358869/Contratos